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房地產將第三次擔當復蘇重任

時間：2009-01-16 10:58:03來源：向陽生涯作者：點擊：2772

導讀：

    作者認為，回顧中國經濟近三十年的飛速發(fā)展，除了前十年增長動力來自于體制放松的制度增長，主導產業(yè)不明顯外，在后二十年所經歷的兩輪經濟周期中，雖然每次經濟復蘇的形式不同，但基本上都離不開房地產業(yè)的“發(fā)力”。
    從當前中國經濟面臨的實際情況來看，房地產行業(yè)的重要性仍然要大于股市。未來我國市場房價雖然會有較大調整，但由于城鎮(zhèn)化進程的推進及保障性住房建設投資的增加，整個房地產行業(yè)的發(fā)展仍會相對平穩(wěn)，將成為中國抵御全球經濟危機沖擊，拉動內需，著力保增長的關鍵所在。
    房地產是經濟增長“火車頭”
    自1978年以來，我國的經濟運行經歷了3個完整的經濟發(fā)展周期（1978年-1988年；1989年-1997年；1998年-2007年）。2008年，中國經濟進入了以下降作為周期開始劃分的第四輪經濟周期。從產業(yè)聯(lián)動角度看，在前三輪經濟周期中，除了第一輪周期的增長動力主導輪來自于體制放松的制度增長，因而主導產業(yè)不明顯外，后兩輪周期中，房地產行業(yè)扮演了經濟帶動的“火車頭”角色。雖然每次經濟復蘇的形式不同、動力表現(xiàn)差異，但基本上都離不開房地產業(yè)的“發(fā)力”。
    1989年，中國經濟進入了改革開放以來的第一次收縮期。為了刺激經濟增長，政府主導投資當然是一項恢復經濟的利器：中央和各級地方政府都進行了眾多的基礎設施投資和開發(fā)區(qū)建設。投資的大規(guī)模擴張，需要相應投資能力的保證，而當時經濟體系中投資能力的擴張，就來源于“土改”。1988年，《中華人民共和國憲法》（修正案）通過，新憲法承認了土地使用權的商品屬性，從而正式開啟了我國的土地有償使用制度。1990年后，土地有償使用制度已全面推廣開來，許多原先擁有土地的單位也因此大為受益。長期以來拖欠的城市基礎設施建設一下子獲得了充足的資金來源。土地使用權制度改革，使城市基礎設施建設為主導的城市化運動迅速展開。
    1998年，國內外宏觀環(huán)境的變化，使內外交困中的中國經濟開始了新一輪的收縮；同年，國務院23號文（《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》）發(fā)布：1998年下半年開始，停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化。至此，住房制度改革在中國全面展開，一個全新的市場——房地產市場從此在中國大地出現(xiàn)，并得到蓬勃發(fā)展。房地產的繁榮，帶動了城市建設的蓬勃發(fā)展，城市化率迅速提高，1998年前10年城市化率平均每年提高0.73%，2007年前10年城市化率平均每年提高1.2%。這一次，房地產行業(yè)發(fā)展對經濟增長的帶動，由非住宅轉向了住宅。住宅投資的發(fā)展，直接帶動了消費的“井噴”。房改初期，存量房產的激活，首先帶動了消費的增長。2002年后，新建商品房的高速增長，從投資和消費兩個方面拉動了經濟的持續(xù)繁榮。
    當前房地產重要性遠超股市
    在改革開放后的前20年左右時間里，供給不足造成的短缺一直是中國經濟運行的主要特征?！巴粮摹笔怪袊洕@得了充足的投資動力，直接導致了以公用基礎設施和普通消費供應能力的增長。上世紀90年代后，需求不足逐漸成為了經濟運行中的主要問題?！胺扛摹睂ν顿Y需求和消費需求的拉動，直接“引爆”了改革開放以來的第三輪經濟繁榮。理論和實踐均表明，生產和消費必須平衡，投資增加若沒有消費的相應增長，單純的投資支出增加對經濟反周期運轉的效果有限。房地產業(yè)發(fā)展對消費增長的提振作用是顯而易見的，任何大型耐用消費品的普及，除了居民收入的普遍增長外，消費場所和空間條件的普遍具備是另外一個必備條件。因此，房地產行業(yè)發(fā)展是消費升級的前提和基礎。
    房地產行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展，還有利于我國抵御海外金融危機的沖擊，增強我國經濟的“脫鉤”能力。因為，房地產是個完全的非貿易部門，需求只受內需變化影響，很少受國際市場影響。經濟增長的周期性特征，決定了全球化經濟環(huán)境下“脫鉤”能力在保持經濟平穩(wěn)發(fā)展中的巨大作用，而經濟能否走出獨立行情的關鍵在于“脫鉤”能力。因此，在當前的世界經濟環(huán)境下，討論“掛鉤”還是“脫鉤”是沒有意義的，關鍵是你有沒有“脫鉤”的能力。有了“脫鉤”能力，則意味著國內的內需足夠強大和強勁，經濟運行有足夠的靈活性。房地產行業(yè)的發(fā)展，是當前我國發(fā)展“脫鉤”能力的關鍵和重要抓手。
    對我國現(xiàn)階段的資本市場來說，融資和套現(xiàn)幾乎是股市的重要功能。當中國經濟處在外延擴張的要素積累階段時，股市的融資功能還具有一定的優(yōu)先性；而當前我國經濟發(fā)展已到了結構增長階段，股市的功能地位發(fā)生轉化，資源配置功能的地位上升。資源配置在企業(yè)層次的微觀表現(xiàn)，就是股票市場為企業(yè)并購重組的進行提供了“并購貨幣”。結構調整是中國經濟發(fā)展未來一段時期內的長期任務，股市在這方面將發(fā)揮重要作用。但是，中國當前經濟運行的最主要任務，是盡快扭轉經濟持續(xù)下滑的勢頭，使經濟增長保持一定的速度。在這方面，房地產市場的平穩(wěn)運行，對國民經濟的穩(wěn)定作用要高于股市。
    房地產年投資1.5萬億是底線
    由于中國的人口轉移仍沒有結束，未來即使城市化率放緩，城市化率提高給房地產業(yè)乃至國民經濟發(fā)展帶來的空間仍很巨大。新增城鎮(zhèn)人口和原有居民的保障住房投資，保證了未來較長時間內我國的房地產投資仍具有較大的剛性需求，初步測算，每年房地產投資1.5萬億是個底線。低于這個水準，中國的城鎮(zhèn)化進程就要停止。
    在制造業(yè)領域普遍存在的消化庫存行為，在房地產領域也同樣上演著。由于前2年房地產投資的過快增長，原先已下降的商品房存量又大幅上升。出于消化這部分存量房產的需要，2009年和2010年房地產投資預計面臨20%-30%的下降。即使面臨如此大比例的下降，房地產投資依然占了我國年總投資15%左右的份額，依然占了我國年新增投資1/3左右的比重。
    未來市場房價雖然會有較大調整，但整個房地產行業(yè)的投資由于保障性住房建設投資的增加，幅度會相對較小。在我國宏觀經濟健康運轉情況下，即使未來房價劇烈波動，行業(yè)發(fā)展也會相對平穩(wěn)。